Los bancos de propiedades o land banks

 

Los Bancos de Propiedades o Land Banks son una de las varias herramientas que se usan en los Estados Unidos de forma independiente y /o coordinada con los Fideicomisos Comunitarios de Tierras para optimizar los resultados esperados de un proceso de desarrollo sostenible.

En Puerto Rico, tal vez por nuestra idiosincrasia o la falta de capacidad y visión de nuestros “líderes” políticos y gobernantes, estamos “gateando” aún con el tema.

Resulta incuestionable que nuestras comunidades, incluso desde mucho antes del paso del huracán Maria, tienen unas necesidades particulares de desarrollo que se exacerbaron y necesitan atención urgente y consciente. Necesidades que necesitan de herramientas comunitarias y gubernamentales para superarse.

Los bancos de propiedades  así como los fideicomisos comunitarios representan algunas de las herramientas que, aunque existen en nuestro sistema legal y el anglo, no son conocidas por nuestros líderes comunitarios ni por muchos alcaldes.  Como resultado, las comunidades quedan a merced de “depredadores inmobiliarios” disfrazados de “desarrolladores con conciencia”. Depredadores que, auspiciados incluso por aquellos que se auto denominan líderes políticos, rondan las propiedades vacantes y los estorbos públicos no con una visión comunitaria sino con el único propósito de lucrarse. Ello, indistintamente si las comunidades obtienen o no el desarrollo que necesitan o si se crea o no un efecto de gentrificación que exacerbe los problemas económicos, de migración, criminalidad y otros que actualmente tenemos y necesitamos atender con urgencia y seriedad.

En la columna de hoy voy a explicarles, lo más sucinto posible, lo que es un Banco de Propiedades, sus usos y beneficios.  Con respecto a los Fideicomisos Comunitarios de Tierras, estaré abordando el tema en mi próxima columna. ¡Pendientes!

¿Qué es un Banco de Propiedades o Land Bank? 

Los Bancos de Propiedades, mal llamados en Puerto Rico por su término anglo Land Banks, son entidades públicas o comunitarias creadas con un solo propósito:  adquirir, manejar, mantener y reutilizar propiedades vacantes, abandonadas y/o ejecutadas por hipoteca incluyendo casas, edificios comerciales abandonados y/o olvidados además de solares. 

Este tipo de entidad juega una variedad de roles como parte de un programa de estabilización y desarrollo comunitario: desde un rol sumamente limitado, como lo es adquirir propiedad a favor de un municipio para aumentar su margen prestatario hasta un rol más amplio como lo es el de desarrollador comunitario. 

Los programas o entidades de este tipo pueden también desarrollarse a partir de entidades existentes tales como autoridades de redesarrollo, departamentos de vivienda o departamentos de planificación y urbanismo.  De hecho, los bancos de propiedades no son otra cosa que una extensión del poder público de dominio eminente (Ver: Callies, David L.  Commonwealth of Puerto Rico v. Rosso: Land Banking and the expanded concept of public use; 1968).

Para cada tipo de adquisición el Banco de Propiedades debe realizar un ejercicio decisorio continuo que parte de la determinación inicial: si mantiene o no la estructura intacta o la demuele.  Desde el punto de vista de la conservación, opciones a corto plazo incluyen desde la venta de la propiedad tal como fue adquirida (as is); la venta con algunas reparaciones cosméticas; o, si se necesita una reparación profunda, venta después de rehabilitada totalmente la propiedad. 

Ahora, si la propiedad es demolida, la remoción de estructuras previas posibilitan otra clase de re-usos que van a estar limitados obviamente por los Planes de Ordenación Territorial de cada municipio, la legislación vigente de permisos y la reglamentación conservacionista de las Zonas Históricas.  Desde la venta de la parcela vacante para re desarrollo de relleno o desarrollo “infill”  hasta la creación de proyectos nuevos para vender o administrar son algunas de las posibilidades. En la práctica, las opciones a seleccionar son aquellas que son más posibles que deseables, dependiendo de la fuente de financiamiento y las limitaciones reglamentarias y de uso antes enumeradas.

¿Son instituciones financieras?

No. Un Banco de Propiedades que se auto financie es un mito. Este tipo de entidad  necesita para sostenerse una fuente de ingresos predecible y recurrente: inversionistas, desarrolladores privados o públicos, gobierno local o federal, o las instituciones financieras de desarrollo comunitario (CDFI’s) cuyo rol y propósito estuve compartiendo con ustedes en mi columna anterior.

A ese respecto los acuerdos, ya sean colaborativos o de inversión privada incluyendo fondos de inversión de capital de riesgo también conocidos como venture capital funds, no solo son críticos para adelantar la misión de desarrollo de la entidad sino que provee apoyo financiero estable para incrementar capacidad de servicio y resultados. Este tipo de capital de inversión son fondos que manejan el dinero de inversionistas que buscan participación en capital privado con un fuerte potencial de desarrollo tales como nuevas empresas, pequeñas o medianas.  Se caracterizan como oportunidades de alto riesgo/alto retorno.  Este tipo de fondo difiere de los fondos mutuos y de los fondos de cobertura también conocidos como fondos buitre pues se enfocan en un tipo muy específico de inversión inicial también conocido como fondos semilla y porque tienden a asumir un rol activo en sus inversiones proveyendo guías e incluso ocupando una o varias sillas en las Juntas Directivas de los proyectos en los que invierten. 

A través de todo Estados Unidos, según datos del Center for Community Progress, para el 2014 existían aproximadamente 120 entidades o programas de este tipo y cada día van en aumento.  Los estados de Michigan, Ohio y Georgia actualmente poseen la mayor cantidad de Bancos de Propiedades activos.  Si desean ver el mapa interactivo que posee el Center for Community Progress pueden acceder a:  https://www.communityprogress.net/land-bank-map-pages-447.php.  No obstante, ese mapa no refleja las entidades existentes en Puerto Rico, las cuales según mi mejor conocimiento son dos y ubican en San Juan y Ponce, inoperantes ambas a la fecha.

A modo de resumen:  los Bancos de Propiedades son, en esencia, una respuesta directa a la proliferación de propiedad vacante, en desuso o abandonada creada para estratégicamente adquirir este tipo de propiedad problemática y convertirlas en activos que se reinsertan no solo en la comunidad sino en la actividad económica local como parte de un plan comunitario estratégicamente delineado.

Muchas de estas entidades tienen poderes especiales que les permiten asumir su rol más eficiente y efectivamente que otras entidades públicas o privadas, con o sin fines de lucro. 

Cuando son manejadas con consciencia, pueden resolver la mayoría de las graves barreras que tienen hoy día las comunidades para ocupar propiedad abandonada y reinsertarla al uso productivo como parte esencial de un proceso de revitalización comunitaria. Y, si son administradas eficientemente por una entidad municipal sin fines de lucro, se convierten en una fuente de servicio doble: a las comunidades y a las arcas municipales en diversas formas: eliminan las propiedades en detrimento y las deudas que gravitan sobre ellas sin esperanza de recobro a la vez que se provee un servicio comunitario de acceso a vivienda y a facilidades comerciales a precios que permitan la repoblación y frenen la migración fuera de la isla. Incluso, el aumentar la propiedad inmueble municipal le da apertura a los ayuntamientos para desarrollar empresas municipales, proyectos con fondos federales y a aumentar incluso su margen prestatario con entidades que no necesariamente son el Banco de Desarrollo Económico de Puerto Rico y cuyos productos estén diseñados pensando en las comunidades y sus necesidades.

Una vez más, los invito a ser luz en la obscuridad.  Si a usted le ha resultado útil esta información, ¡comparta esta columna con sus amigos y en las redes!  Recuerden que para dudas, preguntas, colaboraciones o sugerencias para este u otros temas futuros, pueden continuar escribiéndome a criticaoculuspr@gmail.com. ¡Hasta la próxima luz!