Los fideicomisos de tierra comunitarios

Cumpliendo mi compromiso de informarlos y educarles, les explico hoy en arroz y habichuelas lo que son los Fideicomisos de Tierra Comunitarios y su rol para un desarrollo socioeconómico sostenible. 

Los Fideicomisos de Tierra Comunitarios mejor conocidos como Community Land Trusts (CLTs) por su nombre en inglés, son organizaciones de base comunitaria, sin fines de lucro, diseñadas para asegurar la tenencia colectiva y administración de una porción de terreno.

Poseen la versatilidad que pueden ser usados para diversos tipos de desarrollo incluyendo comercial y venta pero, su uso principal es para asegurar asequibilidad de la vivienda comunitaria a largo plazo. 

Para lograrlo, el fideicomiso adquiere la tierra y mantiene titularidad sobre la misma con carácter permanente concediéndoles a los propietarios de la estructura el reconocimiento del derecho de superficie mediante una escritura pública que también recoja la descripción de la propiedad edificada en el solar. 

Con respecto a propietarios prospectivos, entra en un arrendamiento a largo plazo renovable o un usufructo en vez de una compraventa tradicional.  Cuando el titular vende su estructura, la familia solo gana una porción del valor que haya incrementado la propiedad. 

El restante lo retiene el fideicomiso para preservar la asequibilidad de la propiedad para futuras familias de ingresos bajos a moderados. El término de contrato en los fideicomisos comunitarios es frecuentemente pactado a 99 años y el porciento que ingresa el propietario de la estructura varia. 

Al separar la titularidad de la tierra de la titularidad de la estructura se previene que los factores que influyen ese mercado ocasionen un incremento significativo de los precios y, a la vez, asegura que la vivienda se mantenga asequible para futuras generaciones.  Hoy día existen alrededor de 250 fideicomisos de tierra comunitarios a través de todo Estados Unidos. 

En Puerto Rico, el único fideicomiso de tierra comunitario es el del Caño Martín Peña.

Su objetivo principal: permitir que se realice el desarrollo necesario asegurando a la vez que la comunidad sea quien retiene la tierra, protegiendo el tejido social contra el desplazamiento físico o económico y la gentrificación.  Para lograrlo, sus objetivos específicos pueden constar en una ley, ordenanza e incluso como condición restrictiva de la finca que figura en el Registro de la Propiedad.  Para asegurar que se mantenga asequible la vivienda en la comunidad y evitar la especulación, el Fideicomiso de Tierra también puede reservarse el derecho de adquirir preferentemente las edificaciones en sus terrenos en caso de ventas y recuperarlas de tercero si se han vendido sin previo aviso al Fideicomiso, tal como lo hace el Fideicomiso del Caño Martín Peña.  Eso se conoce como el derecho de tanteo y retracto y debe ser pactado en escritura pública.

Otros de sus objetivos son: facilitar la participación de los residentes y la inversión estratégica de los sectores público y privado; redistribuir mediante equidad el aumento de valor de la tierra entre los titulares usando bonos de participación diversificando con ello las fuentes de ingreso para las familias; crear un fondo rotativo para la reinversión en la comunidad que puede nutrirse no solo de la inversión privada sino también de la inversión del Estado, los municipios y el gobierno federal en la reconstrucción urbana e incursionar en otras iniciativas comunitarias que incluyen pero no se limitan a programas de educación en la tenencia de propiedades, proyectos de desarrollo comercial y esfuerzos ecológicos.

Ciudades como Cincinnati, San Francisco y Nueva Orleans han utilizado este sistema para preservar estructuras y zonas históricas de forma efectiva y costo eficiente.  Esto para poder enfrentar y ‘sobrevivir’ la presión que puede causar un re-desarrollo comunitario a gran escala, usualmente impulsado por inversionistas con intereses que no necesariamente son conservacionistas o dirigidos a proveer servicios a la comunidad.

Una vez más, los invito a ser luz en la obscuridad.  Si a usted le ha resultado útil esta información, ¡comparta esta columna con sus amigos y en las redes!  Recuerden que para dudas, preguntas o sugerencias para este u otros temas futuros, pueden continuar escribiéndome a criticaoculuspr@gmail.com. ¡Hasta la próxima luz!