¿Por qué debo cancelar la hipoteca si ya saldé el préstamo?

 

Muchos se preguntan qué significa “cancelar una hipoteca” o por qué es necesario realizar dicho trámite aún después de haberse saldado el préstamo hipotecario. La realidad es que muchos ciudadanos desconocen el significado de dichos conceptos jurídicos y financieros. En esta columna aclararemos algunos conceptos básicos sobre la cancelación de hipotecas.

La mayoría de las personas en Puerto Rico que interesan comprar una propiedad inmueble no cuentan con el dinero en efectivo para adquirirla y es por ello que recurren a los préstamos hipotecarios.

¿Qué es un préstamo hipotecario?

Es un préstamo que para garantizar que el pago de la deuda tiene una propiedad como colateral. Ello quiere decir que, si el deudor no paga el préstamo, el acreedor, con el propósito de recobrar el dinero que prestó, puede ejecutar la propiedad que se dio en garantía. Como en cualquier caso en que se toma dinero a préstamo, el deudor firma un Pagaré, que es el documento jurídico en el que se obliga a pagar la deuda.

El poseedor del pagaré tiene derecho a cobrar la deuda sujeto a los términos y condiciones allí dispuestos. Cuando se salda el préstamo, el pagaré es devuelto al deudor, así se garantiza que nadie podrá solicitar que se ejecute la garantía. Es importante aclarar que todos los pagarés hipotecarios son pagaderos al portador. Esto significa que cualquier persona que físicamente tenga el pagaré original en su posesión podría cobrar la totalidad del préstamo.

¿La propiedad hipotecada pertenece al banco?

No. Cuando se va a adquirir una propiedad y la misma va a ser hipotecada ocurren las siguientes operaciones de forma concurrente:

(i) Si la propiedad estaba hipotecada, es necesario cancelar dicha hipoteca. Con dicho fin, el vendedor tendrá que suscribir una escritura de cancelación de hipoteca.

(ii) El vendedor y el comprador otorgan una escritura de compraventa, de suerte que el dominio de la propiedad pase del vendedor al comprador.

(iii) El nuevo dueño otorga una escritura de constitución de hipoteca como forma de garantizarle al banco que el préstamo será pagado.

En la escritura de hipoteca el dueño de la propiedad adquirida se obliga con el banco a cumplir con el pago del préstamo. Si no cumple, el banco puede solicitar que se ejecute la garantía de pago, que en este caso es la propiedad.

¿Por qué hay que cancelar la hipoteca cuando se salda el préstamo?

Es requisito de ley que las hipotecas de bienes inmuebles se inscriban mediante escritura pública en el Registro de la Propiedad. Si no se inscriben son nulas, o sea, el banco no tendría como garantía exclusiva la referida propiedad.

Una vez se otorga la escritura de hipoteca, la misma debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que se le anote un gravamen a la propiedad hipotecada.  Esto cumple el propósito de que cualquier persona que tenga algún interés en la propiedad pueda advenir en conocimiento de cuáles son las cargas y gravámenes que pesan sobre la misma.

Es importante aclarar que el Registro de la Propiedad es una entidad gubernamental independiente de los bancos, y, por disposición de ley, se requiere que para inscribir hipotecas o cancelar las mismas, se paguen aranceles.

En resumen, para que una hipoteca se inscriba en el Registro de la Propiedad es necesario otorgar una escritura de hipoteca, presentarla al Registro y pagar los aranceles correspondientes. Del mismo modo, para que dicha hipoteca deje de gravar la propiedad es necesario presentar al Registro una escritura de cancelación de hipoteca y pagar los aranceles correspondientes. Si la hipoteca no se cancela, permanece como un gravamen sobre la propiedad.

¿Qué sucede si no canceló la hipoteca?

El haber saldado la deuda en el banco no significa la cancelación del pagaré hipotecario.  Si el pagaré original no ha sido cancelado y el dueño lo ha extraviado, cualquier persona que tenga dicho pagaré en su posesión puede cobrar la totalidad de la deuda y hasta solicitar la ejecución en pública subasta de la propiedad.

¿Qué se necesita para otorgar la escritura de cancelación de hipoteca?

Después de saldar el préstamo hipotecario, el banco le enviará al deudor el original del pagaré hipotecario y una carta confirmando el saldo de la deuda. Ambos documentos son necesarios para otorgar la escritura de cancelación de hipoteca.

¿La escritura de cancelación de hipoteca es la única forma para cancelarla?

No. Hay dos formas adicionales de cancelar la hipoteca una vez saldada:

(i) mediante la presentación de una instancia al Registro de la Propiedad, pero solamente si la hipoteca tiene más de 20 años de vencida; en este caso el deudor tendría que esperar 2 décadas luego de la fecha de vencimiento del pagaré hipotecario para solicitar la cancelación;

(ii)  y si se ha extraviado el pagaré original que fue devuelto por el banco al deudor, este deberá presentarse un proceso judicial llamado “cancelación de pagaré extraviado”.

¿Qué debo hacer para cancelar mi hipoteca?

Debe acudir a un abogado notario y hacerle entrega del pagaré original junto a la carta de saldo del préstamo, para que otorgue una escritura de cancelación de hipoteca.  Luego de ello, deberá presentar en el Registro de la Propiedad una copia certificada de la escritura de cancelación de hipoteca, acompañada de los aranceles correspondientes.

Nota: Esta columna aborda el tema de las cancelaciones de hipotecas de forma muy general para facilitar su comprensión. Para más información, puede comunicarse con el Lcdo. Ismael García Ortega a igo@igolaw.net o al (787) 608-1366.