Propiedades abandonadas: hablemos de herencias

Heredamos la esperanza, regalo del olvido.  Verás cómo entre ruinas damos luz niños”.

Wislawa Szymborska

La semana pasada comenzamos nuestra exposición explicándoles por donde comenzar a indagar cuando estamos interesados en una propiedad abandonada.  En esta ocasión estaré conversando con ustedes lo que sucede cuando esa propiedad pertenece a un grupo de herederos que, en términos legales o jurídicos se conocen como una sucesión.

En Puerto Rico existen dos tipos de sucesiones: las sucesiones vacantes (sin herederos) y las no vacantes pero indivisas (comunidad de herederos).  En estas últimas, existen casos en los que, aún teniendo herederos permanecen sin dividir o en indivisión como una comunidad en común pro indiviso.

En nuestras comunidades abundan las propiedades que pertenecen a estos tipos de sucesiones y como ciudadanos, las herramientas que tenemos a nuestro alcance para lidiar con ellas son limitadas:

  1. mantener la propiedad limpia a nuestro costo para asegurar un ambiente saludable, cosa que no es justa ni costo-eficiente.
  2. intentar contactar los herederos para que asuman su responsabilidad y limpien o vendan, gestión que en la mayoría de los casos es casi imposible.
  3. hacer una querella contra la propiedad en el Municipio o el Departamento de Salud por estorbo público, cuyo término para tomar acción puede resultar demasiado prolongado por diversos factores.
  4. presentar una acción de Interdicto o Injunction en el Tribunal para que los dueños (si aparecen) tomen acción y eliminen la condición detrimental que afecta la comunidad.

Cualquier persona que interese adquirir este tipo de propiedades, varias de las limitaciones que pueden encontrar son: (1) no existen herederos a contactar para comprar directamente o (2) existiendo herederos vivos, muchas veces no les interesa por lo que no han ejercido ni ejercen acción alguna sobre su derecho y propiedad.

Como resultado, estas propiedades de herederos quedan a merced de aquellos que encuentran en la invasión una alternativa para poder aspirar a una vivienda (cosa que no es recomendable y constituye un delito por invadir heredad ajena) o a merced de aquellos que creen poder usar estas propiedades como vertederos y establos clandestinos afeando y contaminando nuestras comunidades.

En todos los casos, sea cual sea el interés en la propiedad, debe investigarse comenzando con la información que pueda obtenerse de los vecinos.  Muchas veces he tenido la experiencia en mi línea de trabajo de que incluso tienen las escrituras de la propiedad o copia de algún documento legal que se relaciona.  Si ese ejercicio no resulta efectivo, se puede usar el nombre del propietario que aparece en el CRIM.  Con ese dato inicial puede hacer búsqueda en los Tribunales bajo Consulta de Casos para corroborar si aparece algún caso de declaratoria de heredero resuelto o pendiente.

En el caso de que no aparezca, existe otro recurso: una página web llamada Family Search.  En dicha página aparecen datos incluso del Censo de los Estados Unidos y otras agencias que pueden arrojar luz sobre los nombres de los hijos y familiares cercanos de ese dueño fallecido.

Otra herramienta lo es el Sistema Karibe del Registro de la Propiedad donde, cuando se han realizado e inscrito declaratorias de herederos con relación a una finca, podemos hallar datos que nos permiten rastrear el caso en los Tribunales y obtener información útil de contacto con los herederos.

Recuerde que si su intención es adquirir y a la propiedad no le aplican las disposiciones de la Ley 31-2012 por no ser un estorbo público es recomendable contratar, luego de obtener todos los datos posibles por su cuenta, los servicios de un abogado y un investigador registral con experiencia en este tipo de investigaciones.

Otro dato fundamental a tomar en consideración es que en ambos casos, herencias vacantes y sucesiones indivisas y en pleito, existe un factor común denominador:  a falta de herederos hereda el Pueblo de Puerto Rico.  Esa frase implica que, si una propiedad está abandonada y no tiene herederos que la reclamen (herencia vacante), una persona particular o el Municipio puede dar aviso de la existencia de dicha propiedad al Departamento de Justicia para que el Estado comience un proceso de Declaratoria de Herederos a favor del Pueblo de Puerto Rico. En estos casos, cuando culmina el proceso de Declaratoria, las agencias con capacidad para heredar por virtud del Código Civil lo son la Universidad de Puerto Rico y la Autoridad de Tierras cuando se trata de terrenos para la labranza.

Ahora bien, según los cambios en el ordenamiento jurídico, desde el 2017 los Municipios pueden heredar este tipo de propiedades si la propiedad es declarada estorbo público.

En el caso de aquellos estorbos cuya titularidad correspondiera pasar a ser parte del patrimonio de la Universidad de Puerto Rico, se requiere de una consulta escrita previa por parte del Municipio a dicha institución para que conteste si interesa o no adquirir la propiedad por vía de herencia intestada.  De no interesarla o no contestar la Universidad pasa a ser heredero el Municipio quien puede luego, a título de dueño, enajenar (vender, alquilar, etc.) conforme lo autoriza la Ley de Municipios Autónomos.

En el caso de las propiedades que pertenecen a una sucesión como herencia en común pro indiviso con herederos vivos que puedan responder, el Municipio solo puede entrar como parte de la sucesión si la propiedad lleva 10 o más años declarada estorbo público.  Si tiene alguna inquietud sobre ese particular, comuníquese con la División Legal de su municipio y pregunte sobre los procesos vigentes para adquirir este tipo de propiedades declaradas estorbo o adquiridas por virtud de herencia.

La próxima semana estaré contestando preguntas sobre este tema y/o abundando sobre las  propiedades abandonadas con deudas gigantescas en el Centro de Recaudación de Ingresos Municipal y/o con el Municipio.

Una vez más, los invito a ser luz en la obscuridad.  Si a usted le ha resultado útil esta información, ¡comparta esta columna con sus amigos y en las redes!  No sabemos quién pueda necesitar la información aquí provista.  Si tiene dudas, preguntas o una sugerencia para temas futuros, escriban a criticaoculuspr@gmail.com. ¡Hasta la próxima luz!