Por Miguel Díaz Román
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La carta normativa emitida la Oficina del Comisionado de Seguros que elimina las pólizas de riesgos catastróficas para condominios conocidas como “Full Value”, que incluyen protección para las áreas comunes y para los elementos privativos, podría impedir la venta de apartamentos por medio préstamos con garantía de la Administración de Vivienda Federal ( FHA), lo que se traduciría en un duro golpe para el abatido mercado de bienes raíces en la isla y podría detener la venta de muchos apartamentos.
Además, la emisión de la polémica carta normativa, que solo permite que los condominios se aseguren con las pólizas conocidas como “Bare-Walls”, que ofrecen protección para las áreas comunes exclusivamente, pudo incumplir los requisitos de la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme, debido a que la determinación no consideró la opinión de las partes que serían afectadas, como la industria de seguros y las organizaciones que representan a los dueños de apartamentos en condominios.
Incluso, algunos críticos sostienen que la Carta Normativa 281- D, firmada por el Subcomisionado de Seguros, Rafael Cestero Lopategui, el pasado 25 de junio y que entrará en vigor a partir de mañana miércoles 1 de julio, podría provocar demandas en los tribunales de parte de varias aseguradoras.
Los pleitos pretenden impedir que entre en vigor la nueva directriz, debido a que se redactó y se emitió sin consultar a la industria de seguros y porque elimina una alternativa de seguro que ha funcionado durante décadas y para satisfacción de los consumidiores y de los bancos.
La carta normativa ordenó eliminar las pólizas de seguro catastróficos para condominios “Full Value” que ofrecerán cobertura para los elementos comunes y para los llamados elementos privativos adheridos a la estructura, que son aquellos que integran los apartamentos al momento de su adquisición por primera vez, tales como gabinetes de cocina, lozetas y puertas. La nueva norma implica que los dueños de apartamentos deberán adquirir el seguro “Bare-Walls”, para los elementos comunes y también deberán comprar otro seguro para los elementos privativos.
“Sí, va a haber oposición contra la carta normativa y va a traer problemas a los condiminios. Para que un condominio esté cualificado para los préstamos FHA tiene que tener una póliza “Full Value” y con una póliza “Bare-Walls” van a perder la certificación de FHA, que permite préstamos más baratos para los consumidores”, dijo el licenciado Roberto Rivera Ruiz quien es representante legal de la Asociación de Condominios de Puerto Rico, que integra decenas de asociaciones de condómines.
Rivera Ruiz también señaló que la Asociación de Condominios no fue consultada por la Oficina de Comisionado de Seguros para emitir la carta normativa. “Si se obliga a lo condominios a tener la póliza “Bare-Walls”, van a perder la certificación FHA y eso va a causar que será más difícil vender un apartamento en un condominio, porque los préstamos FHA ofrecen intereses mucho más bajos. Y ya es difícil vender porque estamos en una crisis donde el mercado de bienes raíces se ha paralizado, y con esta normativa será más difícil vender”, dijo el abogado.
Agregó que posiblemente la Federal National Mortgage Association, conocida comúnmente como Fannie Mae, que tiene miles de hipotecas en el mercado local, también exige la pólizas “Full Value”.
Rivera Ruiz dijo que como resultado de exigir solo la póliza “Bare-Walls” para condominios, los bancos podrían comenzar a exigir que los dueños de apartamentos que tienen sus propiededes financiadas, compren pólizas para los elementos privativos con el fin de asegurar una fuente de repago para el préstamo. “Si tienen un “Bare-Walls”, que solo cubre para las áreas comunes, el banco te exigirá un seguro para tener toda la propiedad asegurada como garantía de su préstamo y si no lo compras ellos te lo imponen”, dijo el abogado.
Por su parte, el licenciado Juan Adolfo Morales, especializado en seguros y en las normas que rigen a esta industria, sostuvo que la nueva normativa no cumplió con la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme.
“Esa normativa va a afectar una parte sustancial de la sociedad puertorriqueña y cuando una agencia administrativa del gobierno va a ejercer su poder de reglamentación tiene que cumplir con la sección 2.1 de la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme, que exige publicar en un periódico de circulación general la regla que vas a imponer para que todos los sectores que serán afectados se enteren y eso no ocurrió. Esta normativo se hizo a espaldas de la industria de seguros. !Tomó por sorpresa a la industria de seguros!”, indicó Morales.
El abogado agregó que la carta normativa es en realidad un decreto que prohibe las pólizas “Full Value”, sin justificación y sin previa consulta con el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO), que es la agencia que administra la Ley de Condominios y dirime las controversias de los residentes de condominios y de las juntas de condómines.
“Esa normativa es un decreto prohibiendo la póliza “Full Value”, una póliza que está en los archivos del Comisionado de Seguros desde antes de que él (Cestero Lopategui) naciera. Cómo va a prohibir esa póliza sin que exista un recomendación o determinanción de DACO. Esto está sumamente raro y sospechoso. La normativa no explica nada. No se debe limitar el derecho de selección de los condominios sobre la póliza que ellos quieran. Esa póliza “Bare-Walls” le puede convenir a unos condominios y a otros no” agregó Morales.
El abogado sostuvo que la determinación le impone nuevos cargos económicos a los consumidores , debido a que deberán adquir un nuevo seguro para los elementos privativos y contratar un tasador que estime el valor de esa parte del apartamento y también representa una nueva responsabilidad para los bancos, “que deberán estar pendiente todos los años para que esos apartamentos no se queden sin cubierta”. Morales también señaló que para muchos dueños de apartamentos el costo en conjunto del seguro “Bare-Walls” para las áreas comunes y el seguro para los elementos privativos, será mayor que lo que pagarían por el seguro “Full Value”.
Este artículo está lleno de información falsa e incorrecta. Las pólizas Bare-walls están dentro de las guías de FHA/HUD. Es devastador lo que han publicado. Más que orientar al consumidor de seguros y al titular, lo están desorientando. Grave.
Algun beneficio para algunas aseguradoras. Esto me huele a corrupcion.
Los condiminios que no estan aprobados oir FHA y si convencional no aplic
Los cambios a loa seguros los tiene que aprobar en una asamblea y esplicarlos esto no es asi.
Hay personas quetenemos hipotecas y pafamos el seguro y en las huracanas nos dan miscelaneas. Ezto tiene que hacerse por condominio. So el bare to wall le da el condominio lo de las areas comunales y yo voy a pGar muuuuucho menos por el biscicho qye ellos se comen y yo voy a comorar mi seguro y el dinero va a cenir a mi y solo a mi pir lo que pague. Hay que ver porque si el bare to wall me deja con mi misma aportacion en mi mensualudad no es negocio. Cada condominio es aparte y unico. ESPEREN ESTO MO ES FORMAL NI FIRME.
Aquí lo que amerita atención y comentarios es si en efecto procede o no determinar si se cumplió con las disposiciones de la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme. Luego analizamos los detalles.