Por Miguel Díaz Román
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La Asociación de Bancos de Puerto Rico (ABPR) le solicitó al subcomisionado de la Oficina del Comisionado de Seguros (OCS), Rafael Cestero, que aplace la implementación de un carta normativa que elimina las pólizas de seguro catastrófico para condominios conocidas como “Full Value”, hasta enero del 2021, debido a que la organización le preocupa que el consumidor no quede adecuadamente protegido como resultado de la abrupta vigencia de la nueva normativa en medio de la temporada de huracanes y de la pandemia del coronavirus.
La solicitud de la ABPR está en una carta que ayer la vicepresidenta ejecutiva de la organización, Zoimé Álvarez Rubio, le envió a Cestero.
“Apelando a una de las funciones principales e indelegables de la OCS, que es la protección del consumidor, solicitamos se aplace la implementación CN-2020-281-D para así dar el tiempo justo y necesario para que el consumidor pueda estar protegido adecuadamente. Entendemos respetuosamente que implementar esta Carta Normativa en plena temporada de huracanes, y experimentando actualmente un pico de contagios del COVID-19, pondrá en desventaja peligrosa a los consumidores, para lograr trabajar adecuadamente los cambios que la normativa impone”, sostiene Álvarez Rubio en la misiva.
La carta normativa 281-D, que entró en vigencia el pasado 1 de agosto, eliminó del mercado las pólizas “Full Value”, que ofrecen protección para las áreas comunes y para los elementos privativos adheridos a la estructura, que son aquellos que integran los apartamentos al momento de su adquisición tales como gabinetes de cocina, lozetas y puertas.
También ordenó que las pólizas para condominios serán las conocidas como “Bare-Walls”, que solo ofrecen protección para las áreas comunes. Para los bienes privativos, según dispuso la carta normativa, los titulares deberán contratar una poliza adicional junto con una valorización realizada por un tasador.
Álvarez Rubio también le solicitó a Cestero que se exprese sobre las implicaciones que tendrá sobre la carta normativa, la nueva Ley de Condominios o Ley 129 del 2020, que la gobernadora Wanda Vázquez Garced firmó la pasada semana.
El artículo 62 de la nueva Ley 129 estableció que “cuando se requiera por reglamentación federal o estatal, el Consejo de Titulares deberá adquirir pólizas para asegurar las áreas comunes generales, procomunales y limitadas de éste, incluyendo los elementos privativos originales, adheridos a la estructura”.
El lenguaje del artículo 62, producto de una enmienda introducida al proyecto de ley a úlima hora durante la pasada sesión ordinaria, establece claramente que las pólizas “Full Value” continuarán como una alternativa si lo exige un reglamento federal o del gobierno local, lo cual contradice la carta normativa.
En la carta Álvarez Rubio menciona que Cestero no ha respondido a una comunicación anterior, en la que la ABPR le solicitó por vez primera la suspensión de la carta normativa hasta enero de 2021.
“A pesar del tiempo transcurrido no hemos recibido comunicación alguna por parte de la honorable Oficina del Comisionado de Seguros (OCS) a tan importante solicitud”, indica la ejecutiva en referencia a una carta que enviada el 11 de agosto y en la que se detalla una serie de circunstancias que pueden complicar la gestión de los consumidores, de la banca hipotecaria, del sector de los seguros y de los tasadores, para cumplir con la carta normativa.
De hecho, la ejecutiva menciona que 22 de julio, una semana antes de que entrara en vigor la carta normative, la ABPR le había expresado a Cestero, durante una reunión, su preocupación sobre el impacto que representa la implementación de la nueva normativa en las instituciones hipotecarias y en las adecuadas protecciones para el consumidor.
Lo que implica que en dos ocasiones la ABPR le ha solicitado a Cestero que posponga la vigencia de la carta normativa y el funcionario ha eludido tales pedidos.
Entre las preocupaciones vertidas a Cestero por la ABPR figura que en medio de las limitaciones impuestas por el gobierno para enfrentar la pandemia y de la temporada de huracanes, los titulares tendrán que contratar un tasador, quien deberá valorizar los bienes privativos originales y mejoras de sus apartamento. La tasación es un requisito para obtener un seguro separado de la póliza del condominio.
La ABPR también advirtió que los tasadores deberán realizar dos valoraciones, una relacionada con la totalidad del condominio y sus áreas comunes y otra de los bienes privativos originales y las mejoras en los apartamentos, lo que requerirá la creación de protocolos y adiestramientos adicionales para los tasadores.
Además, la ABPR sostiene que las instituciones hipotecarias tendrán que crear procesos, adiestrar el personal o contratar personal nuevo para realizar los análisis de cada apartamento cuando los titulares soliciten la póliza individual para los bienes privativos (póliza HO-6 o “personal package”).
Otro elemento es que cada póliza deberá cumplir con los requisitos establecidos por los diferentes inversionistas hipotecarios, quienes adquieren en paquetes las hipotecas subscritas por la banca local, en el llamado mercado secundario.
