Por el licenciado Juan Adolfo Morales Hernández
La recién aprobada Ley de Condominios de Puerto Rico indudablemente permite que los consejos de titulares de los condominios de Puerto Rico puedan adquirir pólizas comunales tipo Full Value que cubran el 100% de todo el inmueble, siempre y cuando sea requerido por reglamentación federal y/o estatal.
De esa forma, la Carta Normativa CN2020-281-D emitida por la Oficina del Comisionado de Seguros (OCS) quedó anulada de facto, toda vez que fue inspirada en atención al derogado artículo 43 de la Ley de Condominios derogada, y ahora sustituido por el nuevo artículo 62 de la recién aprobada Ley de Condominios.
La carta normativa prohibía que un Consejo de Titulares adquiriera una póliza Full Value, obligaba a adquirir la póliza tipo Bare Wall y que los titulares que quisieran adquirieran pólizas individuales tipo HO6 Home Owners.
Tras la aprobación de la nueva Ley de Condominios, la Oficina del Comisionado de Seguros derogó el 21 de agosto del 2020 la Carta Normativa CN2020-281 y adoptó la Carta Normativa Núm. CN2020-285-D, que actualiza la norma previamente establecida a la luz de lo dispuesto en la nueva legislación en lo que respecta a los seguros de condominios y derechos individuales de los titulares.
La OCS, entre otras cosas, aclara que en la medida en que no exista un reglamento federal o estatal que le requiera al Consejo de Titulares la obligación de incluir en la póliza comunal los elementos privativos originales, adheridos a la estructura, prevalecerá el derecho de los titulares de asegurar por su cuenta y para beneficio propio sus respectivos apartamentos.
O sea, que en ausencia de un requerimiento de reglamentación federal y/o estatal que así lo disponga, el Consejo de Titulares no posee la facultad legal para gestionar una póliza o cubierta dirigida a cubrir los elementos privativos originales, adheridos a la estructura de los apartamentos.
Esto, en plena época de huracanes, sin tomar en consideración las personas de escasos recursos, ancianos, incapacitados y todas las personas que no pueden en este momento prepararse para poder asegurar adecuadamente su propiedad.
Ante esta situación, entendemos que es impráctico e irrazonable pretender resolver ciertas preocupaciones que pueda tener la OCS para justificar su proceder, a través de la privación de una de las únicas dos opciones de pólizas que durante décadas ha tenido el consumidor de seguros de condominios en Puerto Rico y toda la nación norteamericana aprobadas por los propios archivos de la oficina durante décadas.
De hecho, como consecuencia de la normativa de la OCS, Puerto Rico se ha convertido en una jurisdicción de los Estados Unidos en que se prohíbe a los consejos de titulares contratar las pólizas Full Value, a pesar de que la recientemente aprobada Ley de Condominios no prohíbe estas pólizas. Como resultado de la determinación de la OCS, los Consejos de Titulares solo tendrán una alternativa de seguro para los condominios.
Se habla mucho en las redes sociales de la situación en el estado de la Florida.
Sin embargo, la situación en el estado es muy distinta, ya que debido al tipo de construcción y la exposición de riesgo que tiene el mismo, demostrado por los millonarios daños que ha sufrido como consecuencia de huracanes en el pasado, no existe cubierta para el riesgo de huracán a menos que sea a través de un asegurador público creado por el estado.
La razón es que no existen reaseguradores dispuestos a asumir el riesgo en el mercado libre.
En Florida, las asociaciones de condominios tienen la obligación de asegurar bajo una póliza Bare Wall.
A diferencia de Puerto Rico —donde el titular no está obligado a asegurar el interior de sus apartamientos—, los residentes de Florida están obligados por disposición de ley a tener una póliza que cubra el interior de sus apartamentos.
Bajo el esquema norteamericano, podemos ver cómo la reconocida revista Insurance Journal claramente dice que el “mandating property insurance for the entire building” es el enfoque preferible.
Añade que “a partir de la Ley Uniforme de Condominios y continuando hoy en día en la Ley de Interés Común de Condominios, las asociaciones de condóminos son asesoradas por la Conferencia Nacional para asegurar todos los bienes inmuebles, independientemente de su ubicación o clasificación, ya sea que se consideren un elemento común, un elemento común limitado o parte de la “unidad” definida.
En cuanto a reclamaciones, dice que el “improved loss adjustment is a motivating force behind the National Conference’s mandate. Simplified claim management is realized since on Carrier adjusts and settles a real property loss rather than several (each with competing interests). Secondary rationale relates to property values. Given that each unit owner depends on all other unit owners to maintain associational and thus individual property values, leaving to chance the rebuilding of a unit is unreasonable. All real property is inextricably linked; therefore it is more appropriate that all real property be rebuilt at the same time, by one contractor and paid for by a single insurance carrier”.
En cuanto a reclamaciones bajo las polizas tipo Bare Wall, la revista plantea que “la gestión de reclamaciones en un contexto de bare wall puede ser un proceso largo y posiblemente litigioso. En primer lugar, la valoración de una propiedad bare wall puede ser difícil tanto para la compañía de seguros de la asociación como para la compañía de seguros del propietario. Segundo, decidir quién es responsable de reconstruir o reemplazar la propiedad inmobiliaria debe ser debatida. Entonces todas las aseguradoras implicadas deben acordar un constructor y la coordinación de los pagos (que implican múltiples deducibles)”.
“Los conflictos continúan si el propietario no tiene cobertura, o no tiene suficiente cobertura, para reconstruir lo que se define como la “unidad” […] Las paredes interiores a menudo contienen elementos comunes limitados (como los eléctricos, el sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado, posiblemente la protección contra incendios, los conductos de agua y otros equipos similares) que no pueden dejarse expuestos. A continuación, pueden producirse embargos, embargos preventivos y/o acciones judiciales”, plantea la revista.
La lectura concluye diciendo que “as previously stated, statutes are associational insurance default settings. Bylaws and declarations are the governing documents of all shared ownership regimes. These documents supersede statute as per the statute itself. Division of ownership and insurable interest is dictated by these documents allowing associations to adopt their own rules regarding insurance coverage and requirements. Associations can choose among original specifications, all in or bare walls as they desire”.
CONCLUSIÓN DE LA LITERATURA
La revista categóricamente concluye que el concepto de póliza Bare Wall no es el adecuado para cualquier régimen de copropiedad. Añade que son las asociaciones de condominios las llamadas a adoptar sus propias cubiertas de seguro.
Artículos como este permiten observar las comparaciones entre las pólizas Bare Wall y las Full Value.
Se puede apreciar que los estados no prohíben la alternativa Full Value y que los expertos en la materia, como el veterano educador en materia de seguros, Christopher J. Boggs, señalan preocupantes y serias deficiencias en torno a la póliza tipo Bare Wall.
En cuanto a la nueva Carta Normativa de la OCS, entendemos que constituye una privación a los consejos de titulares de cumplir con su obligación de garantizar y conservar el bien inmueble, incluyendo los bienes privativos originales adheridos a este, una facultad que el legislador le mantuvo y amplió [según explica el autor] con la recién aprobada Ley de Condominios.
Para poder cumplir con la obligación, el condominio debe estar 100% asegurado. A través de la póliza Bare Wall, no se puede garantizar que un condominio esté 100% asegurado, ya que no existen herramientas legales que obliguen a un titular que tenga su apartamento saldo a asegurar y/o adquirir una póliza HO6 para cubrir las áreas privativas originales adheridas al inmueble de su apartamento.
Con un solo titular que no asegure el interior de su apartamento por la razón que sea, no se cumple con que un 100% asegurado.
Por otro lado, la imposición de la póliza Bare Wall afecta el interés asegurable que tienen los consejos de titulares sobre las áreas privativas originales, adheridas a las estructuras.
El consejo no solo tiene que garantizar la protección de las áreas comunales, sino que también de los interiores privativos originales adheridos a la estructura de los apartamentos, porque solo de esa manera se garantiza que en caso de un evento catastrófico el condominio pueda conservar su funcionabilidad y no quedar como un mero carapacho. Véase El Condominio: El Régimen de Propiedad Horizontal en Puerto Rico (2nda Ed. 2019).
Pero peor aún, bajo la póliza Bare Wall y la imposición de la Carta Normativa CN-2020-285-D de la OCS, queda al arbitrio de los titulares de forma individual sin la uniformidad que debe requerir el valor asegurado de cada apartamento bajo la póliza HO6, lo que pone en peligro la importancia que el inmueble esté asegurado en un 100%, un requisito del Federal Housing Administration para otorgar préstamos FHA a condominios.
Debemos recordar que, para que un condominio pueda cualificar para ser certificado por FHA, la agencia federal requiere a través de su reglamentación que la asociación de dueños:
Mantenga un seguro de propiedad principal o global adecuado por un monto equivalente al 100% del costo de reposición actual del condominio, excluyendo el terreno, los cimientos, la excavación y otros elementos normalmente excluidos de la cobertura
Si la HOA no mantiene el 100% de cobertura, el propietario de la unidad no podrá obtener una cobertura “gap” para cumplir con este requisito.
Entendemos que un condominio ya certificado por FHA se expone a perder la certificación si —como consecuencia de la Carta Normativa de la OCS— está impedido de mantener su póliza con 100% de asegurados (sin que los titulares puedan obtener la diferencia en cubierta necesaria) o una disposición de ley que les obligue.
Por otro lado, la postura de la OCS contiene una alta contradicción y se desliga de la intención legislativa, cuando vemos que la Ley de Condominios derogada y la nueva ley contienen disposiciones en las que los consejos de titulares no son desligados de sus prerrogativas y facultades relacionadas a las cubiertas de seguros referentes tanto a las áreas comunales, como a las partes internas de los apartamentos que componen el inmueble.
INTENCIÓN LEGISLATIVA
El nuevo artículo 63, sobre la aplicación de indemnización del seguro a reconstrucción y la distribución proporcional en ciertos casos, y el artículo 64, relacionado a la distribución de costos de reconstrucción cuando el inmueble no está asegurado o cuando el seguro es insuficiente, demuestran que no ha sido ni es la intención legislativa que la nueva Ley de Condominios desligue a los consejos de titulares de su injerencia, participación y obligación.
Veamos.
El artículo 63 lee de la siguiente manera:
Artículo 63. En caso de siniestro, el Consejo de Titulares mediante acuerdo de la mayoría, podrá determinar contratar una firma de profesionales para el avalúo de los danos y/o pérdidas sufridas, tanto de las áreas comunes como dentro de los apartamentos. De la misma manera pueden acordar la manera para sufragar dichos pagos. Luego de recibir del asegurador una oferta de indemnización sea total o parcial, la Junta de Directores preparara un plan de distribución de los fondos para la reconstrucción, detallando las cantidades específicas que habrán de destinarse a la reconstrucción de las áreas comunes y los apartamentos, conforme a las tasaciones realizadas, cotizaciones obtenidas y los deducibles aplicables y a las restantes áreas comunes del inmueble. El informe se circulará a los titulares con no menos de quince (15) días de antelación a la celebración de la asamblea extraordinaria donde se consideren las ofertas presentadas y el referido informe. El Consejo de Titulares decidirá finalmente, por voto mayoritario, todo lo relacionado a la indemnización, incluidas la aceptación de las sumas ofrecidas por las compañías aseguradoras y las prioridades de las obras a realizarse. Una vez se determinen las obras de reconstrucción a realizarse, conforme se dispone en el párrafo anterior, el resto de las obras necesarias para la reconstrucción de las áreas comunes, serán costeadas por el Consejo de Titulares. Dichas obras, así como la procedencia de los fondos, serán aprobadas por voto mayoritario del Consejo de Titulares. Si el Consejo de Titulares decidiera recibir la suma total de la indemnización para distribuirla luego entre los titulares, los dineros se depositarán en una cuenta especial, de la cual solo podrán efectuarse retiros previa certificación del Tesorero y del Secretario en la que se acredite el acuerdo del Consejo de Titulares en el que se autoriza el retiro de fondos y que el mismo no ha sido impugnado en ningún foro judicial o administrativo.
En el artículo vemos cómo el legislador, en vez de desligar el poder decisional que siempre han tenido los consejos de titulares sobre cómo manejar y decidir todo lo relacionado con los procesos de reclamaciones de los condominios, amplía la discreción, otorgándole a los consejos de titulares la facultad de la contratación de profesionales que atiendan la reclamación para el avalúo de los daños y/o pérdidas sufridas, tanto para las áreas comunales como dentro de los apartamientos.
No solo le añadió tal facultad a los consejos de titulares, sino que le mantuvo la responsabilidad, el control y el derecho de todo lo referente a los procesos de reclamaciones, empezando desde (1) la contratación de profesionales que atiendan la reclamación para el avalúo de los danos o pérdidas sufridas, tanto para las áreas comunales como dentro de los apartamientos, (2) decidir sobre cualquier oferta de indemnización sea total o parcial, para lo cual dicho consejo decidirá si aprueba o no por voto mayoritario el plan de distribución de los fondos presentado por la Junta de Directores, para la reconstrucción de las áreas comunes y los apartamentos, y (3) la indemnización, incluyendo la aceptación de las sumas ofrecidas por las compañías aseguradoras y las prioridades de las obras a realizarse.
Por otro lado, vemos cómo también el artículo 64, sobre distribución de reconstrucción cuando el inmueble no está asegurado o cuando el seguro es insuficiente, mantiene la ineludible intervención del Consejo de Titulares en caso de que el inmueble o parte de este no estuviera asegurado o no alcanzare para cubrir el valor de lo que deba reconstruirse.
En ese caso, todos los titulares serán responsables del nuevo costo de reconstrucción.
Artículo 64. Cuando el inmueble no estuviere asegurado o la indemnización del seguro no alcanzare para cubrir el valor de lo que deba reconstruirse, el nuevo costo de edificación será abonado por todos los titulares, con el voto de la mayoría de los titulares, a quienes le afecte directamente el daño, en su por ciento de participación de sus respectivos apartamentos; y si alguno o varios de aquellos que integren la minoría se negaren a ello, la mayoría podrá hacerlo a expensas de todos en cuanto las obras les beneficien, tomando el acuerdo oportuno, que fijara los particulares del caso e inclusive el precio de las obras con intervención del Consejo de Titulares.
Nótese cómo el legislador también le retuvo al Consejo de Titulares la responsabilidad y el derecho a intervenir en la reconstrucción de las áreas del condominio, incluyendo los apartamentos para los cuales no existe seguro o cuando la indemnización es insuficiente para cubrir el valor de lo que deba reconstruirse.
Por lo antes expuesto, somos de entender que si el legislador mantuvo la soberanía del Consejo de Titulares respecto a todos los procesos de perdidas, reclamaciones a las aseguradoras y reconstrucción del inmueble (no solo de las áreas comunales, sino del interior de los apartamientos), podemos necesariamente concluir que este nunca pretendió desligar al consejo de titulares de su interés asegurable respecto al seguro, y mucho menos afectar o limitar el derecho de un consejo de titulares a escoger la opción de póliza que estos entiendan que mejor garantice los intereses del condominio.
Lo mismo implica que la responsabilidad y el derecho que el legislador le mantuvo al Consejo de Titulares, tanto sobre las áreas comunales como dentro de los apartamentos, es la mejor prueba de que la prohibición de la Carta Normativa de la OCS es una irrazonable, arbitraria y caprichosa en la medida que tajantemente le prohíbe a los consejos de titulares actuar amparados en su interés asegurable.
De una interpretación del artículo 62 integrado con los artículos 63 y 64 de la nueva Ley de Condominios, surge claramente que no puede sostenerse la prohibición tajante que la OCS le hace a los consejos de titulares respecto a la póliza a escoger, bajo la que claramente posee un interés asegurable ineludible y bajo un estado de derecho estatal que establece que quien único está legitimado para reclamar y decidir lo relativo al proceso de reclamaciones es el asegurado.
De lo contrario, estaríamos adjudicándole al legislador el haber legislado de forma contradictoria, cuando la presunción es todo lo contrario.
