Por Miguel Díaz Román
En lo que representa un nuevo capítulo en la batalla legal para mantener vigentes las pólizas “Full Value”, que ofrecen protección para las áreas comunes y para los elementos privativos en los condominios, una ciudadana y un grupo de agentes de seguros impugnó en el Tribunal de Apelaciones una nueva carta normativa emitida por el subcomisionado de seguros, Rafael Cestero, en la que eliminó el requisito de contratar un tasador para establecer el valor de lo bienes privativos.
La nueva carta normativa CN 2020-285-D, emitida el pasado 21 de agosto, tiene el efecto de derogar la carta normativa 281-D, que entró en vigor el 1 de agosto, pero deja en vigor sus elementos principales como establecer que las pólizas para condominios serán las “Bare-Walls”, que solo ofrecen protección para las áreas comunes.
El licenciado Pedro Ortiz Álvarez, quien en representación de los agentes de seguro y de una ciudadana, ya había impugnado la carta normativa del 1 de agosto, sostuvo que la nueva determinación de Cestero, al igual que la anterior, impone derechos y obligaciones a los titulares de condominio, lo que la convierte en una regla legislativa que debe cumplir con la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme (LPAU).
Entre otras consideraciones, la LPAU exige que todo regla legislativa (reglamento) que implica la imposición nuevas obligaciones y derechos, requiere que las agencias notifiquen a la comunidad con el objetivo de escuchar su posición y si es necesario, establecer modificaciones al reglamento.
La nueva normativa tiene el alegado fin de atemperar sus disposiciones a la nueva Ley de Condominios, o Ley 129 de 2020, puesta en vigor con la firma de la gobernadora Wanda Vázquez Garced, varias semanas atrás.
Específicamente la carta normativa menciona el artículo 62 de Ley 129, que establece que “cuando se requiera por reglamentación federal o estatal, el Consejo de Titulares deberá adquirir pólizas para asegurar las áreas comunes generales, procomunales y limitadas de éste, incluyendo los elementos privativos originales, adheridos a la estructura”.
Los bienes privativos adheridos a la estructura son aquellos que integran los apartamentos al momento de su adquisición tales como gabinetes de cocina, lozetas y puertas.
Cestero explicó que no existe en la reglamentación local o en la Administración Federal de Vivienda (FHA), regulación alguna que imponga a los Consejos de Titulares el requisito de incluir los bienes privativos de los apartamentos en la póliza que cubre los elementos comunes del condominio.
Agrega que en ausencia de tal reglamentación, “prevalece el derecho de los titulares de asegurar por su cuenta y para beneficio propio sus respectivos apartamentos”. También advierte que “el Consejo de Titulares no posee la facultad legal para gestionar una póliza o cubierta dirigida a cubrir los elementos privativos originales adheridos a la estructura de los apartamentos”.
Pero Ortiz Álvarez indicó en su impugnación que la nueva carta normativa “es otro burdo intento de imponer reglas legislativas de manera solapada so color de que se trata de meras interpretaciones oficiales de las agencias”.
El documento sostiene que la nueva carta normativa impone derechos y obligaciones a los titulares y prohibe de manera absoluta las pólizas Full Value en los condominios y advierte de fuertes sanciones a los violadores de esta disposición.
“En ese sentido el presente caso presenta una controversia recurrente en muchas agencias del poder Ejecutivo, donde se prentende imponer reglas de conducta o normas que imponen obligaciones sobre la ciudadanía en general sin cumplir con las exigencies de la LPAU”, indica el documento legal presentado en el Apelativo, sala de San Juan, el pasado 26 de agosto.
La nueva carta normativa sostiene que para los bienes privativos adheridos a la estructura los titulares deberán contratar una póliza adicional, conocida como pólizas de propietarios o póliza HO-6.
Esta determinación implica que los titulares de apartamentos deberán pagar por dos pólizas, una para los elementos comunes y la póliza HO-6 para los bienes privativos. Los críticos de la determinación sostienen que las dos pólizas resultarán en un mayor gasto para los titulares, en comparación con la prima que solían pagar por la póliza Full Value.
Los defensores de la decisión de Cestero alegan que el costo de las dos pólizas será favorable para el bolsillo de los titulares.
Contrario a la carta normativa del 1 de agosto, que ordenaba que un tasador debía realizar una valorización para la póliza HO-6, la nueva carta normativa elimina el requisito del tasador y establece que los titulares de condominios no estarán obligados a tener una valorización de los bienes privativos para determinar el límite de la póliza.
En sustitución de la tasación, la nueva normativa exige que los titulares presenten un informe de valorización que contenga un desglose detallado los elementos privativos y su valor, efectuado por un “profesional reconocido”.
Además, indica que la valorización le permitirá al productor de seguros asesorar al titular sobre el límite de la póliza. Si el titular adquirió el apartamento con un préstamo, la carta normativa indica que la institución hipotecaria “coincidirá” con el valor de los bienes privativos que serán asegurados.
En su impugnación Oriz Álvarez sostuvo que aunque la nueva carta normativa elimina el requisito del tasador, que fue una de las razones que motivó la impugnación a la normativa que entró en vigor el 1 de agosto, si impone como requisito el informe de valorización para que el productor de seguros pueda asesorar al titular sobre el límite de la póliza HO-6, que asegurará los bienes privativos.
También señala que Cestero indicó que la nueva carta normativa obedece a una interpretación de la artículo 62 de la Ley 129, pero según expone Ortiz Álvarez, del mencionado artículo no exige que los titulares presenten un informe de valorización para los elementos privativos. Además, tampoco prohíbe que se incluyan los elementos privativos en la póliza para los elementos comunes y mucho menos establece de manera inequívoca que “la única manera de asegurar un apartamento” es separado de los elementos comunes.
Este señalamiento surge porque el artículo 63 de la Ley 129 permite que el Consejo de Titulares atienda las reclamaciones de los elementos comunes y de los apartamentos, lo cual obedece, según sostiene la impugnación, a que no existe una prohibición absoluta para que los elementos privativos no se incluyan en la póliza de los elementos comunes. Incluso, la impugnación señala que hasta la puesta en vigor de la carta normativa emitida el 1 de agosto, las pólizas Full Value eran una alternativa de seguro permitida a los Consejos de Titulares de condominios.
Ortiz Álvarez explica que la determinación de prohibir las pólizas Full Value “no es un cambio inconsecuente” ante el hecho de ese producto llevaban en el mercado más de una década y media. Alega además, que la imposición del informe de valorización para establecer el límite de la póliza de los bienes privativos representa una nueva obligación que significará un costo económico a la ciudadanía.
Ante esta situación la impugnación le solicita al Apelativo que anule la carta normativa porque se estableció en violación la LPAU y porque, ademas, Cestero estableció obligaciones que no surgen de la Ley 129 de 2020. Ortiz Álvarez sostuvo que el imposición de las nuevas obligaciones demuestra que la carta normativa es una regla legislativa y no un regla interpretativa, cuyo objetivo es interpretar o aclarar la ley.
