Por Miguel Díaz Román
El subcomisionado de seguros, Rafael Cestero, ordenó que la labor de establecer el valor de los bienes privativos originales de los apartamentos de condominios para una póliza de seguro lo podrá hacer un “profesional reconocido”, lo que implica que desaparace el requisito de contratar un tasador, que fue el motivo principal de una impugnación presentada por un grupo de agentes de seguros y una ciudadana en el Tribunal Apelativo de San Juan.
La nueva disposición figura en la carta normativa 285-D, emitida el pasado viernes, y que tiene el efecto de derogar algunas partes de la carta normativa 281-D, que entró en vigor el 1 de agosto, cuyo objetivo fue establecer que las pólizas para condominios serán las que se conocen como “Bare-Walls”, que solo ofrecen protección para las áreas comunes.
El resultado directo de esta disposición es la anulación de las pólizas “Full Value”, que ofrecen protección para las áreas comunes y para los elementos privativos.
Para los bienes privativos adheridos a la estructura, que son aquellos que integran los apartamentos al momento de su adquisición tales como gabinetes de cocina, lozetas y puertas, los titulares deberán contratar una poliza adicional, conocida como pólizas de propietarios o póliza HO-6, junto con una valorización que la debía realizar un tasador.
Pero la carta normativa del pasado viernes elimina el requisito del tasador y además, establece que los titulares de condominios no estarán obligados a tener una valorización de los bienes privativos para determinar el límite de la póliza, sino que podrán ofrecer un informe que contenga un desglose detallado los elementos privativos y su valor.
Con ese desglose el productor de seguros asesorará al titular sobre el límite de la póliza. Si el titular adquirió el apartamento con un préstamo, la carta normativa indica que la institución hipotecaria “coincidirá” con el valor de los bienes privativos que serán asegurados.
El licenciado Pedro Ortiz Álvarez, en representación de los agentes de seguro y de una ciudadana, había sostendio en la impugnación que el requisito del tasador representaba una nueva obligación a los titulares de condominio, por lo que la carta normativa debía cumplir con la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme (LPAU), que exige notificar e informar a la comunidad y escuchar su posición.
En la carta normativa del pasado viernes, Cestero también atemperó la norma a la nueva Ley de Condominios, o Ley 129 de 2020, puesta en vigor con la firma de la gobernadora Wanda Vázquez Garced, varias semanas atrás. El artículo 62 de la ley se establece que “cuando se requiera por reglamentación federal o estatal, el Consejo de Titulares deberá adquirir pólizas para asegurar las áreas comunes generales, procomunales y limitadas de éste, incluyendo los elementos privativos originales, adheridos a la estructura”.
Cestero explicó que no existe en la reglamentación local o en la Administración Federal de Vivienda (FHA), regulación alguna que imponga a los Consejos de Titulares el requisito de incluir los bienes privativos de los apartamentos en la póliza que cubre los elementos comunes del condominio.
Agrega que en ausencia de tal reglamentación, “prevalece el derecho de los titulares de asegurar por su cuenta y para beneficio propio sus respectivos apartamentos”. También advierte que “el Consejo de Titulares no posee la facultad legal para gestionar una póliza o cubierta dirigida a cubrir los elementos privativos originales adheridos a la estructura de los apartamentos”.
El licenciado Juan Adolfo Morales, quien está especializado en asuntos legales de condominios, indicó que la disposición que permite que “el valor de los bienes privativos lo establezca un desglose de los bienes realizado por el titular o por un “profesional reconocido”, podría causar un déficit en el valor de los bienes asegurados porque no se ha realizado una correcta valorización. Y cuando ocurra una reclamación ese déficit en la cantidad correcta de la indemnización podría causar, según sea el daño y si se afectan otros apartamentos o las áreas comunes, que todos los titulares deban abonar para cubrir el costo de reconstrucción, pues así lo indica la Ley de Condominios”.
Morales también señaló que no existe garantía de que el 100 % del valor de un condominio quede asegurada con una combinación de una póliza Bare Walls para las áreas comunes, y las pólizas HO-6, para los bienes privativos en los apartamentos.
“Eso puede afectar a los condominios certificados por FHA, pues la adminsitración federal requiere que el 100 % de la estructura quede asegurada. Y no hay garantía de que los apartamentos que no tienen financiamiento, por que ya saldaron su deuda, tengan sus áreas privativas aseguradas. Cuando los apartamentos están aún financiandos el banco exige el seguro para las áreas privativas. Pero cuando el apartamento está saldado no”, indicó.
Una certificación de FHA promueve las ventas de apartamentos porque lo compradores pueden obtener préstamos con garantía FHA, que reduce el monto del pronto pago y reduce los gastos de cierre.
La pasada semana el licenciado Ortiz Álvarez, le solicitó al Tribunal de Apelaciones que deje sin efecto la carta normativa normativa 281-D, debido a que la nueva Ley de Condominios modificó el lenguaje de los artículos relacionados con los seguros y cuyo efecto final es que“hacen totalmente improcedente la carta normativa”.
Hasta la mañana de hoy la OCS, que es representada por el Procurador General, no había presentado una moción en el Apelativo informado el contenido de la nueva carta normativa y, posiblemente, solicitando la desestimación de la revisión judicial solicitada por Ortiz Álvarez.
