Por Miguel Díaz Román
Los titulares de condominios no deben temer a contratar una póliza “Bare Walls”, que ofrece protección exclusivamente para los bienes comunes, y adquirir un póliza adicional para los bienes privativos, porque en conjunto no resultarán más costosa que las pólizas Full Value, que protegen las áreas comunes y los elementos privativos, sostuvo Jaime González, presidente de Antilles Insurance Company.
“Es una farsa que la póliza Bare Walls salga más caro para los titulares de un condominio. Es imposible que sea más caro lo que pagará un titular proporcionalmente por la póliza Bare Walls, para los elementos comunes, y la póliza individual para los bienes privativos, que una póliza Full Value”, sostuvo González, cuya aseguradora lleva mucho tiempo ofreciendo las pólizas Bare Walls.
El ejecutivo indicó que las tarifas de las pólizas individuales para los bienes privativos son muy económicas y señaló que el costo de una póliza Bare Walls también será más baja, porque el alcance de protección de la póliza se limitará a las áreas comunes del condominio.
“Por decir un número, si las áreas comunes de un condominio son $12 millones y lo privativos de los apartamentos es $2 millones, la póliza Bare Walls se hará para cubrir esos $12 millones y no $14 millones, por lo tanto el costo de seguro será más barato. Además, lo seguros para los bienes privativos no son caros. En conjunto, los dos seguros serán más baratos que una póliza Full Value”, dijo González.
González hizo la afirmación en el contexto de una carta normativa emitida por la Oficina del Comisionado de Seguros (OCS), que entró en vigor el pasado sábado 1 de agosto y que elimina las pólizas “Full Value”.
La nueva normativa ordena que los dueños de apartamentos deberán adquirir pólizas “Bare Walls” para asegurar los elementos comunes de un condominio y también establece que deberán comprar un seguro adicional para los elementos privativos adheridos a la estructura, que son aquellos que integran los apartamentos al momento de su adquisición por vez primera, como gabinetes de cocina, lozetas, puertas, baños y el revestimiento de las paredes.
La decisión también obliga a los dueños de apartamentos a contratar un tasador que estime el valor de los elementos privativos.
La nueva normativa ha desatado una agria disputa entre los defensores de las pólizas Full Value y las pólizas Bare Walls, hasta el punto que se ha radicado una impugnación en el Tribunal Apelativo contra la decisión de la OCS. Agentes de seguros y algunos presidentes de aseguradoras, han sostenido que en conjunto, la póliza Bare Walls, la póliza para los bienes privativos y el costo de la tasación, elevará el gasto de los titulares de condominios, en relación con el costo de la póliza Full Value.
Pero González opina de manera contraria.
“A los titulares de condominios les conviene tener una póliza individual para los bienes privativos como ocurre en los Estados Unidos. Después de los huracanes Gorge, Hugo y María ha habido un problema bien grande en Puerto Rico porque la mayoría de los titulares no tienen pólizas individuales y tiene que hacer una reclamación por medio del Consejo de Titulares, porque los agentes de seguro han metido los bienes privativos como parte de la póliza del condominio y luego bienen las sorpresas. De pronto, viene la reclalación y no es tanto (el pago)…a nadie le gustan las sorpresas”, sostuvo González.
Agregó que la escritura matriz contiene una disposición relacionada con el seguro del condominio, que establece si la póliza debe incluir los bienes privativos o solo se deben asegurar las áreas comunes. “En Antilles hacemos el ejercicio de verificar la póliza matriz y 9 de cada 10 escrituras excluyen los bienes privativos”, sostuvo González.
Incluso, el ejecutivo planteó que los agentes de seguros y corredores que promuevan la inclusión de los bienes privativos en la póliza del condominio podrían ser blanco de reclamaciones, si la escritura matriz dispone que solo se deben asegurar los elementos comunes.
González advirtió que un asegurador se puede negar a pagar reclamaciones de bienes privativos si la escritura matriz dispone que solo se pueden asegurar los bienes comunes. También señaló que por desconocimiento, muchas aseguradoras, durante los pasados huracanes, han pagado reclamaciones relacionadas con pérdidas de los bienes privativos a pesar de que la escritura matriz solo avala asegurar las áreas comunes.
“Esto lo saben las aseguradoras que sí saben de seguros”, sentenció González.
“El agente que promueva que se incluyan los elementos privativos en una póliza maestra de un condominio no está velando por los mejores intereses de los titulares. Y ojalá que ese agente o corredor tenga una buena póliza de errores y omisiones…porque en realidad no hay interés asegurable para el Consejo de Titulares de un condominio en los bienes privativos de un titular”, indicó González.
El presidente de Antilles también se mostró escéptico con los presuntos estimados sobre el valor de los bienes privativos de los titulares que se realizan para las pólizas Full Value, al exclamar que “yo dudo que esos corredores y agentes vayan a cada uno de esos apartamentos. Ellos no tienen ni idea de lo que hay en esos apartamentos”.
Sobre el costo de la tasación que ordena la carta normativa, González indicó que si el titular ha pagado en su totalidad su hipoteca al banco, no tiene obligación de asegurar bienes privativos.
“Todo titular responsable tiene la obligación de asegurar su bienes privativos si el Consejo de Titulares selecciona una póliza Bare Walls. Pero si no le debe nada al banco, es suya la decisión de asegurar los bienes privativos. No está obligado a asegurar los bienes privativos si ya pagó su apartamento”, explicó González.
Agregó que si el titular aún está pagando la hipoteca, la responsabilidad de pagar la tasación sería del banco, porque tiene un interés en conservar esa unidad de vivienda en buenas condiciones hasta que finalice el pago del préstamo hipotecario.
“El banco es el único que puede obligar a un titular a asegurar los bienes privativos. El banco es el acreedor hipotecario y debe pagar la tasación”, indicó González.
El presidente Antilles dijo que la incidencia de reclamaciones infladas durante el huracán María, es el resultado de estrategias de ajustadores públicos, quienes aumentaban el costo de la reparación de las propiedades afectadas, con el fin de cobrar una comisión jugosa. Indicó que las comisiones infladas ha causado un tranque con las aseguradoras, que le ha impedido a muchos Consejos de Titulares lograr un acuerdo y reparar los daños de los condominios.
Según González, otro elemento a favor de las pólizas individuales para los elementos privativos es que los titulares reclaman sus daños directemente con el asegurador y los pagos se reciben con rapidez, en relación con tiempo que requieren las reclamaciones en las pólizas Full Value, que se deben tramitar por medio del Consejo de Titulares y requiere un tedioso proceso de evaluar y ajustas las reclamaciones en los apartamentos.
