Por Santa Ivellisses Santos
Realtor
La industria de los bienes raíces ha dado un revés inesperado posicionando la economía en una notable ventaja a nivel general.
A pesar de que atravesamos tiempos de pandemia, vale recalcar que el despunte en la industria inmobiliaria ha permitido que muchas familias hayan logrado el sueño más anhelado; un techo propio. Analizando el mercado a nivel local e internacional existe un factor común directamente relacionado a la baja de intereses hipotecarios que actualmente ofrece la banca, tanto para primeros compradores como para los refinanciamientos de hipotecas, teniendo como consecuencia un ahorro sustancial en los pagos mensuales estipulados.
Dicho esto, me reitero en pronunciar que actualmente estamos en un mercado de vendedores, situación que no se había visto por más de una década, ciertamente cuando evaluamos la oferta y la demanda actual, encontramos gran ventaja para los propietarios que evalúan vender su propiedad y desean maximizar su ganancia. Los valores se han despegado de la baja incidencia de algunos largos meses, y años, atrás, despertando el interés de muchos y finalmente los posiciona en el mejor momento para colocar su propiedad en el mercado, donde seguramente sea vendida en demandas, según la tendencia actual.
Consejos que le animarán a tomar la decisión de vender considerando los siguientes puntos importantes:
¿Es su residencia principal la propiedad que interesa vender?
- En los casos donde el propietario viva o no su propiedad se deben validar todos los documentos regístrales, entiéndase: escritura, CRIM, balance de cancelación, esto a los efectos de realizar un análisis certero sobre la ganancia capital producto de la venta. En este análisis debemos considerar posibles moratorias acogidas tanto para el periodo 2017 (huracán María como para el COVID-19) ya que estos números no suelen aparecer en el saldo regular que le ofrece la institución que administra su hipoteca; usualmente el saldo provisto por la institución es uno general donde solamente se presenta el balance sobre principal e interés respectivamente. Un análisis de mercado actualizado le favorecer al momento de tomar una decisión final.
En caso de que esté saldo el bien inmueble, usted debe contar con el original del pagaré saldo y cancelado ante el registro de la propiedad. Dicho trámite debe hacerse ante un abogado notario el cual procede a cancelar el pagaré asegurando que el título aparezca libre de gravámenes.
¿Actualmente está rentada la propiedad y está exonerada por el CRIM?
- En nuestra práctica vemos comúnmente clientes disfrutando de exoneraciones indebidas. Nosotros como licenciados en los bienes raíces tenemos la responsabilidad de orientar a nuestros clientes sobre los efectos económicos que esto puede traerles al momento de colocar su propiedad en venta. Las exoneraciones indebidas se activan desde el momento en que el dueño de propiedad deja de disfrutar de esta como su vivienda principal, así mismo cuando se arrienda parte del bien inmueble, aún cuándo el propietario está viviendo una parte de este y en el CRIM no se ha actualizado dicho estatus. El no notificar la actividad de arrendamiento o el haber dejado de vivir la propiedad puede causar retenciones aún mayores de las que le correspondería si realiza dicha gestión conforme al reglamento de la agencia, y podría poner en riesgo la posible venta si los cálculos matemáticos están bastante cerca de la cancelación de la hipoteca y esta deuda no se consideró.
¿Vive el dueño de la propiedad fuera de Puerto Rico?
-La Sección 1147(g) del Código de Rentas Internas de Puerto Rico de 1994, según enmendado (Código), contiene la regla especial en el caso de venta de propiedad inmueble o acciones (Propiedad) por personas no residentes. La misma dispone que el comprador de la Propiedad deberá deducir y retener una contribución sobre el precio de compra, según dicho término se define en dicha Sección. La Sección 6183 del Código establece que la contribución retenida por este concepto deberá depositarse no más tarde del día 15 del mes siguiente al cual se efectuó la retención. No obstante, la Sección 1147(g) del Código provee para que las cantidades retenidas producto de la venta de Propiedad puedan devolverse directamente al vendedor por el comprador en aquellos casos en que:
- antes de pagarse las mismas al Secretario de Hacienda, la persona no residente haya satisfecho la contribución sobre el beneficio obtenido en la transacción, y el secretario así lo reconozca por escrito; o
- cuando el Secretario de Hacienda determine que no se derivó ganancia en la transacción y, por lo tanto, no se adeuda contribución alguna.
Esta información es crucial y puede causar confusión entre las partes al momento de realizar una compraventa.
¿La propiedad que desea vender es una herencia?
– Las propiedades heredadas deben estar inscritas a favor de la sucesión (herederos) e inscrita a favor de estos tanto en el registro como en el CRIM. En caso de que ninguno de los herederos esté ocupando la propiedad ésta pasa a pagar contribuciones desde el momento del fallecimiento del causante, perdiendo la exoneración contributiva (de tenerla). En la mayoría de los casos la sucesión que hereda no completa este paso por falta de orientación, causando sorpresas cuando se emiten las certificaciones requeridas por ley.
Cuando se trata del estado de la Florida, este goza de un alza en valores y mantiene la actividad de los bienes raíces siendo uno de los destinos de mayor de manda alrededor de los EU. La Asociación Nacional de REALTORS® informó recientemente que los precios de viviendas existentes aumentaron un 7.4% en abril en comparación con el año anterior. La pandemia no solo está impulsando a más personas a buscar la vivienda propia, sino que también está influyendo en la compra de propiedades. Esto adicional al alza de los valores en las propiedades y el inventario limitado (para entrega inmediata) ha creado un aumento en precios beneficiando a los dueños que están evaluando vender su propiedad.
Colocar una propiedad en el mercado es algo sencillo, sin embargo, estar orientado sobre todos los pormenores requiere evaluación individualizada ya que cada caso es único, lo que hará la diferencia en tan importante proceso.
Experimentamos momentos históricos, y a pesar de la crisis causada por el virus que nos aqueja podemos celebrar buenas noticias en el ámbito de los bienes raíces ya que los indicadores muestran un aumento moderado en los valores de las propiedades a causa de la demanda existente. Nunca mejor dicho: ¡el momento de vender es ahora!
