Por Miguel Díaz Román
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Miles de titulares de condominios tendrán que adquirir pólizas individuales para asegurar los elementos privativos originales de sus apartamentos y tendrán que incurrir en el costo de una tasación para establecer el valor de esos elementos, como resultado de una nueva carta normativa emitida por la Oficina del Comisionado de Seguros (OCS), según sostuvo un el licenciado Pedro Ortiz Álvarez, quien representa a un grupo de agentes de seguros y una ciudadana que impugnaron la nueva directriz.
Los demandantes le solicitaron al Tribunal de Apelaciones de San Juan que detenga la puesta en vigor de la carta normativa, CN-2020-281-D, que comenzó a regir ayer 1 de agosto. La nueva norma entre en vigencia cuando la crisis económica causada por el coronavirus ha enviado al desempleo a miles de trabajadores y causando el cierre de cientos de empresas y del gobierno.
La nueva directriz tiene el efecto de eliminar las pólizas de riesgos catastróficas para condominios conocidas como “Full Value”, que protegen las áreas comunes y los llamados elementos privativos adheridos a la estructura.
Estos elementos son aquellos que están en los apartamentos al momento de su adquisición por primera vez, tales como gabinetes de cocina, lozetas y puertas.
“Contrario a lo aseverado por la parte recurrida, de no expedirse el auxilio, cientos, sino miles de titulares, se verán afectados por la nueva normativa. El impacto no es especulativo. El daño es real. La consecuencia inmediata sobre cada uno de los titulares es que tendrán que adquirir pólizas individuales para asegurar los elementos privativos originales y tendrán que incurrir en el costo de una tasación de esos elementos, pues la carta normativa exige la valoración para poder establecer el límite adecuado de la póliza. ¿Acaso eso no es un daño real e inmediato?”, sostuvo Ortiz Álvarez en una breve respuesta a la posición de la OCS presentada la pasada semana ante el Apelativo.
La carta normativa ordena que a partir de ayer las pólizas para condominios serán las que se conocen como “Bare-Walls”, porque solo ofrecen protección para las áreas comunes. La determinación implica que en las renovaciones para las pólizas de condominios ya no será una alternativa las pólizas “Full Value”, un producto que ha estado en el mercado por décadas.
Los demandantes sostienen en su impugnación que la nueva carta normativa tiene el peso de un reglamento porque afecta derechos y obligaciones de los titulares de apartamentos, por lo cual debió cumplir con la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme, que exige notificar e informar a la comunidad y escuchar su posición.
La OCS, que es representada por el Procurador General de Justicia, Isaías Sánchez Báez, ha solicitado al Apelativo que rechace la impugnación porque los demandantes no cumplen con los requisitos para el tribunal detenga la vigencia de la carta normativa.
Sánchez Báez alega que la carta normativa no es un reglamento, sino “un documento guía” porque interpreta el artículo 43 de la Ley de Condominios, que, presuntamente, tiene el objetivo de impedir que los bienes privativos de los titulares se incluyan en la póliza que cubre lo bienes comunes.
El Procurador también sostiene que la carta normativa CN-2020-281-D, modifica una carta normativa emitida en el 2006 y que, alegadamente, tenía el objetivo de que los bienes privativos fueran incluidos en la póliza de los elementos comunes.
Pero los demandantes han argumentado que la interpretación que realiza la OCS del artículo 43 de la Ley de Condominios es equivocada porque dicha disposición no prohíbe la inclusión de los elementos privativos en la póliza del condominio y tampoco impone la obligación de contratar un tasador para valorar los elementos privativos originales.
Sobre la carta normativa del 2006, los demandantes indican que permitía asegurar los elementos privativos originales adheridos a la estructura que se mencionan en la escritura matriz y si era avalado en una asamblea por el Consejo de Titulares.
En su respuesta, Ortiz Álvarez indica que la carta normativa impone a los titulares de condominios la obligación de contratar un tasador, pese a que el Procurador niega que el directriz imponga ese requisito.
“El texto de la carta normativa es muy claro y elocuente sobre la existencia de la obligación. La redacción de la norma es clara en cuanto al deber jurídico que tendrá cada titular para poder asegurar los elementos privativos originales. Las interpretaciones acomodaticias –ex post– que puedan adscribirle las partes recurridas no pueden soslayar la letra clara y precisa de la carta normativa. Este Honorable Tribunal tiene ante si el documento y podrá comprobar lo antes afirmado”, señala Ortiz Álvarez, en referencia a que el Procorador sustuvo que el requisito de contratar un tasador fue en realidad una “flexibilización” de la carta normativa emitida en el 2006.
Según Sánchez Báez, la “flexibilización” consiste en que la carta normativa del 2006 establecía que el tasador debía estar “debidamente autorizado”, mientras que en la carta normativa que entró en vigencia ayer omite ese requisito profesional.
“¿No es esa obligación, la imposición de una obligación que exige el procedimiento formal de reglamentación?”, cuestiona el licenciado Ortiz Álvarez para insistir en que el Apelativo debe detener la puesta en vigor de la carta normativa hasta que no se cumpla con la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme.
Sánchez Báez ha establecido que la carta normativa fue aprobada como consecuencia de los problemas en el cobro de reclamaciones tras el paso del huracán María y ha asegurado que tendrá el efecto de democratizar el mercado de seguros para condominios.
Se espera que en la próximas horas o días el Apelativo se exprese sobre la impugnación.
Hasta ahora el presidente de la aseguradora Mapfre, Alexis Sánchez Geigel, es el único ejecutivo de una aseguradora que públicamente ha defendido la nueva carta normativa, alegando, entre otros argumentos, que las pólizas “Full Value” se prestaban para el fraude en reclamaciones.
Sánchez Geigel también indica que los titulares serán asesorados adecuadamente al tener que asegurar los bienes privativos adheridos a la estructura en otra póliza, en la que, además, podrían incluir muebles y artículos personales.
Entre los demandantes figura Ana María Juelle González, quien posee ocho apartamentos en condominios en Isla Verde, y los agentes de seguros Juan Adolfo Morales Hernández, Manuel García González; DSG Insurance Corp., Richard Dunman Méndez y L. Campos & Asociados.
