Por Miguel Díaz Román
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En una polémica e inesperada determinación, la Oficina del Comisionado de Seguros ordenó que las pólizas de seguro catastróficos para condominios ya no ofrecerán cobertura a los llamados elementos privativos adheridos a la estructura, que son aquellos que integran los apartamentos al momento de su adquisición por primera vez, tales como gabinetes de cocina, lozetas y puertas, lo que implica que los dueños de apartamentos, además de pagar por el seguro para los elementos comunes del condominio, también deberán comprar un seguro para los elementos privativos.
La nueva determinación de las OCS fue emitida el pasado 25 de junio y entrará en vigor en apenas siete días después, a partir del miércoles 1 de julio, cuando ya comenzó la temporada de huracanes del 2020 y la mayoría de las pólizas de seguro para condominios fueron renovadas o se encuentran en ruta hacia la renovación.
La decisión implica que los dueños de apartamentos deberán contratar un tasador que estime el valor de los elementos originales que estaban en la propiedad al momento de su adquisición por primera vez. Aquí es preciso señalar que los elementos privativos no se deben confundir con muebles, enseres eléctricos, ropa y piezas decorativas, para las cuales existen un producto especial que se conoce como los seguros de contenido.
Además, los dueños de propiedades podrían incluir también en la tasación, las mejoras realizadas a la propiedad, si así lo desean. En el caso de los apartamentos comprados por medio de un financiamiento que aún está vigente, los dueños deberán informar al banco del valor de los elementos privativos y sobre la cubierta de seguro seleccionada.
Se espera que los bancos se aseguren de que la cubierta de seguro es adecauada, debido de que hasta que la hipoteca no sea pagada en su totalidad, estas instituciones mantienen un interés en el estado de la propiedad.
Tras pagar por la tasación, los dueños de propiedades deberán comprar el nuevo seguro que exige la Carta Normativa 281- D, firmada por el Subcomisionado de Seguros, Rafael Cestero Lopategui, quien sustituyó en las responsabilidades del cargo al exComisionado de Seguros, Javier Rivera Ríos.
El ex Comisionado renunció por presuntas “razones familiares” a principios de este año, según indicó la gobernadora Wanda Vázquez Garced. Luego trascendió que Rivera Ríos fue despedido por Vázquez Garced.
La Carta Normativa no explica los factores que movieron al funcionario ha tomar esa determinación, si la decisión respondió a una evaluación informada de parte de los técnicos de la OCS a favor de los consumidores o si obedeció a un solicitud de las aseguradoras, empresas que tras cuatro años del huracán Marían todavía no han pagado más de $2,000 millones en reclamaciones.
Incluso, algunas de esas aseguradoras dirimen agrías disputas con juntas de condómines en los tribunales, por el monto de los daños reclamados en áreas comunes y en apartamentos, causados por el huaracán María.
El documento tampoco explica si al separar los elementos privativos de la póliza matriz para los elementos comunes de un condominio, se registrará un ahorro en el monto de la prima y cuánto se debería esperar alcanzará ese ahorro en promedio por cada condominio, según la experiencia del mercado, que lleva más de 60 años vendiendo este tipo polízas en Puerto Rico.
De hecho, la Carta Normativa expone de manera escueta que las pólizas para condominios serán las que se conocen como “Bare-Walls”, porque solo ofrecen protección para las áreas comunes, lo que implica que las llamadas pólizas “Full Value”, que incluyen protección para las áreas comunes y para los elementos privativos, dejarán de figurar como alternativa para las juntas de condómines al momento de seleccionar el seguro para su condominio.
Tampoco considera el incremento en gasto que representará para los dueños de apartamentos adquirir una segunda póliza y no explica porqué se les privó de la póliza “Full Value”, que representaba una cubierta para los elementos comunes y privativos por medio de una sola prima, que se obtenía a través de la negociación por volumen, al evaluar el costo total de reemplazo de los elementos comunes del condominio y los elementos privativos en los apartamentos.
“No hubo consenso para tomar esta decisión con la industria y con las juntas de condominios. Esto tienen a todo el mundo trasquilado y de manera increíble. Hay condominios que apenas hace una semana se dicidieron por su seguro y ahora sale esto que solo pueden ser las pólizas “Bare Walls” y no las pólizas “Full Value”. No entiendo de dónde viene esto. Siempre se han tenido esas dos alternativas para las juntas de los condominios decidan cuál es la que más les conviene”, dijo Richard L. Dunnam, quien es consultor educacional en la administración de riesgos para el sector de seguros, banca hipotecaria y gobierno, con más de 30 años de experiencia en la industria local de seguros.
Dunnam cuestinó la falta de transparencia de la OCS y de Cestero Lopategui para emitir la Carta Normativa. “Esto se hizo sin ninguna apertura, sin ninguna transparencia y lo han hecho igual como se ha hecho otras cosas, como los cambios a la Ley Electoral.. que lo han hecho calladitos,,,sin que nadie se entere”, dijo Dunnam, quien también es ajustador público.
Sostuvo que la nueva disposición complicará la vida de los dueños de apartamentos en condominios. “Además de la póliza de condominio, tendrás que pagar por una tasación y por un nuevo seguro para tu apartamento y si el banco entiende que esa póliza no es suficiente, ellos te pondrán una póliza que deberás pagar tú”, indicó Dunnam.
